Pereiti prie turinio
investuotojui.lt LT investuotojo gidas

Būsto paskolos skaičiuoklės metodika 2026: LB Atsakingo skolinimo nuostatai DABAR ir nuo 08-01

Atnaujinta 2026-05-25

Redas Klerauskas Autorius: Redas Klerauskas Atnaujinta 2026-05-25

Šis dokumentas paaiškina, kaip būsto paskolos skaičiuoklė apskaičiuoja, ar pirmojo būsto pirkėjo pajamos ir santaupos atitinka LB Atsakingo skolinimo nuostatų reikalavimus. Skaičiuoklė palygina dvi taisyklių versijas - galiojančią dabar (iki 2026 m. rugpjūčio 1 d.) ir įsigaliosiančią nuo tos datos.

Versija: v1 (paskutinė peržiūra 2026-05-25).

Taikomos LB taisyklės

DABAR (galioja iki 2026-08-01)

Pirmojo būsto pirkėjui taikomos trys ribos, kurios visos turi būti tenkinamos:

  1. Pradinis įnašas ≥ 15 proc. buto vertės (LTV ≤ 85 proc.).
  2. Skolos aptarnavimas prie sutartinės palūkanų normos: mėnesinė įmoka ≤ 40 proc. neto pajamų (DSTI ≤ 40%).
  3. Skolos aptarnavimas prie 5 proc. palūkanų testavimo: mėnesinė įmoka prie 5 proc. palūkanų normos ≤ 50 proc. neto pajamų (DSTI@5% ≤ 50%).

Šaltinis: Lietuvos bankas - Atsakingo skolinimo nuostatai DUK.

NUO 2026-08-01 (pirmajam būstui)

Pirmojo būsto pirkėjui - asmeniui, kuris šiuo metu neturi ir per paskutinius 5 metus neturėjo nekilnojamojo turto nuosavybės teise - taikomos dvi ribos:

  1. Pradinis įnašas ≥ 10 proc. buto vertės (LTV ≤ 90 proc.).
  2. Skolos aptarnavimas prie 6 proc. palūkanų testavimo: mėnesinė įmoka prie 6 proc. palūkanų normos ≤ 50 proc. neto pajamų (DSTI@6% ≤ 50%).

Naujoji formulė panaikina dvigubą testavimą - lieka tik stress test variantas su griežtesne 6 proc. palūkanų norma. Šaltinis: Lietuvos bankas - Atnaujinti Atsakingojo skolinimo nuostatai (2025-10-24, įsigalioja 2026-08-01).

NUO 2026-08-01 (antrajam ir paskesniam būstui)

Reikalavimai griežtinami:

  1. Pradinis įnašas ≥ 30 proc. buto vertės (gali būti sumažintas iki 15 proc. tik tuomet, kai esamos paskolos likutis sumažintas bent iki 50 proc. pradinės sumos).
  2. Skolos aptarnavimas: DSTI@6% ≤ 50% (kaip pirmojo būsto pirkėjui).

Mėnesinės įmokos formulė

Visi skaičiavimai naudoja standartinę annuiteto formulę:

M = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n - 1)

kur:
M - mėnesinė įmoka (EUR)
P - paskolos suma (EUR) = buto kaina - pradinis įnašas
r - mėnesinė palūkanų norma = metinė norma / 12
n - mėnesių skaičius = paskolos terminas (metai) × 12

Formulė yra standartinė pasaulinio masto annuiteto matematika; ją naudoja visi LT bankai paskolos įmokai skaičiuoti. Skaičiuoklė identiškai veikia kaip Swedbank, SEB ir Luminor viešos paskaičiuoklės, kai naudojami tie patys įvesties parametrai.

Mėnesinė įmoka 100 000 EUR paskolai (30 m. terminas)

Palūkanų norma | Mėnesinė įmoka
3,0 %          | 421,60 EUR
3,5 %          | 449,04 EUR
3,79 % (LB Apr)| 465,46 EUR
4,0 %          | 477,42 EUR
4,5 %          | 506,69 EUR
5,0 %          | 536,82 EUR
6,0 %          | 599,55 EUR

Binding constraint logika

Kuomet taikomos kelios LB sąlygos, kiekvienos sąlygos reikalavimas pajamoms gali skirtis. Galutinis pajamų reikalavimas yra didžiausias iš jų - tai vadinamasis binding constraint.

DABAR režime

req_iš_nominal = M(nominal_rate) / 0,40
req_iš_stress  = M(5 %) / 0,50

minimalios pajamos = max(req_iš_nominal, req_iš_stress)

NUO 08-01 režime

minimalios pajamos = M(6 %) / 0,50

Kodėl skirtumai prie skirtingų palūkanų

Kuomet rinkos nominal palūkanų norma yra žema (žemiau ~4,5 proc.), DABAR sąlyga (40 % prie nominal) generuoja didesnį pajamų reikalavimą nei sąlyga (50 % prie 5 % stress). Todėl DABAR rišamasis - 40 % nominal.

NUO 08-01 visada testuojama prie 6 % palūkanų stress test (nepriklausomai nuo rinkos palūkanų). Todėl prie žemų nominal palūkanų NUO 08-01 reikalauja didesnių pajamų nei DABAR. Prie aukštų nominal palūkanų (virš 4,5 proc.) efektai apsikeičia.

Lūžio taškas: maždaug 4,5 proc. nominal palūkanos. Prie šios normos DABAR ir NUO 08-01 reikalavimai praktiškai sutampa.

Naudojamos prielaidos ir šaltiniai

Palūkanų norma (default 3,79 %)

Default 3,79 % atspindi Lietuvos banko oficialią statistiką - vidutinė nauja būsto paskolos metinė palūkanų norma 2026 m. balandį. Statistikos atnaujinimas: 2026-04-29. Konkretus banko pasiūlymas gali skirtis priklausomai nuo banko, paskolos termino, palūkanų fiksavimo periodo ir kredito istorijos.

Buto kaina (default 165 000 EUR 2 kambarių butui)

Default reikšmė atspindi Ober-Haus OHBI 2026 m. kovo Vilniaus vidurkį - 2 995 EUR/m². 55 m² × 2 995 EUR/m² ≈ 165 000 EUR. Per metus (2026 m. kovas vs 2025 m. kovas) kainos pakilo 11,7 proc.

Paskolos terminas (default 30 m.)

LT rinkos standartas pirmojo būsto paskolai - 30 metų. Skaičiuoklė palaiko 15, 20, 25 ir 30 metų variantus.

Stress test palūkanų norma

  • DABAR: 5 % (LB nuostatai).
  • NUO 08-01: 6 % (LB pranešimas 2025-10-24).

Žinomos skaičiuoklės ribos

Skaičiavimas įtraukia:

  • LB Atsakingo skolinimo nuostatų DSTI ir įnašo ribas (DABAR ir NUO 08-01).
  • Standartinę 30 m. annuiteto formulę.
  • Mėnesinę palūkanų normą (metinė / 12).
  • Stress test (5 % DABAR, 6 % NUO 08-01).
  • Binding constraint logiką (max iš kelių testų).

Skaičiavimas NEĮTRAUKIA šių banko vidinio vertinimo elementų:

  • Vartotojo kredito istorijos ir kreditingumo balo.
  • Išlaikytinių (vaikų, kitų priklausomų asmenų) skaičiaus.
  • Pajamų rūšies skirtumų (samdomas darbas, individuali veikla, projektinis).
  • Darbo stažo ir darbdavio rizikos vertinimo.
  • Esamų finansinių įsipareigojimų (vartojimo paskolų, kortelių, lizingų).
  • Konkretaus banko vidinės rizikos politikos.
  • Buto vertinimo banko vertintojo (gali skirtis nuo deklaruotos kainos).
  • Draudimo kaštų (gyvybės, būsto).
  • Notarų, registrų ir mokesčių kaštų.
  • Komunalinių mokesčių (neįtraukti į LB DSTI, bet realiai mažina disponuojamas pajamas).
  • Bendrijos ir namų valdymo mokesčių.
  • Remonto ir priežiūros kaštų.

Annuiteto formulė prie variabilios palūkanų normos rodo pradinę įmoką, ne vidurkį per visą terminą - jei Euribor keisis, mėnesinė įmoka keisis sutartyje numatytais intervalais. „Pirmas būstas" apibrėžimas turi teisinių niuansų, dėl kurių rekomenduojama konsultuotis su banku ar advokatu prieš svarstant naują paskolą.

Šaltinių lentelė

TeiginysŠaltinisNaujausias duomuo
DABAR DSTI ≤40% + stress 5 % / 50 %LB DUK2026
NUO 08-01: DSTI ≤50% prie 6 %, įnašas 10 % / 30 %LB pranešimas spaudai2025-10-24 (įsigalioja 2026-08-01)
Nauja būsto paskola April 2026: 3,79 %LB statistikaAtnaujinta 2026-04-29
6 mēn. Euribor 2,547 %euribor-rates.eu2026-05-22
Vilniaus OHBI 2 995 EUR/m²Ober-Haus monthly2026 m. kovas
Vilniaus pirminė rinka > 4 000 EUR/m²Ober-Haus2026 m. vasaris
Vilniaus YoY pokytis +11,7 %Ober-Haus2026 m. kovas

Praktiškas finding'as: +9 % pajamų paradoksas

Naudojant aukščiau aprašytą metodologiją 2 kambarių butui Vilniuje (165 000 EUR) prie šiandienos rinkos palūkanų (3,79 %, LB statistika 2026 m. balandį), gauname: 

DABAR (iki 2026-08-01):
- Įnašas: 24 750 EUR (15%)
- Mėn. įmoka prie 3,79%: 652,77 EUR
- DSTI 40% sąlyga: req_inc = 652,77 / 0,40 = 1 632 EUR/mēn
- Stress 5% sąlyga: M(5%) = 752,86 EUR, req_inc = 752,86 / 0,50 = 1 506 EUR/mēn
- BINDING (max): 1 632 EUR/mēn (40% nominal sąlyga)

NUO 2026-08-01:
- Įnašas: 16 500 EUR (10%)
- Stress 6% sąlyga: M(6%) = 890,33 EUR, req_inc = 890,33 / 0,50 = 1 781 EUR/mēn
- BINDING: 1 781 EUR/mēn

SKIRTUMAS:
- Įnašas: -8 250 EUR (-33%) - reali nauda
- Pajamos: +149 EUR/mēn (+9%) - kontraintuityvus efektas

Šis finding'as yra unikalus LT viešoje analizėje. LRT ir kiti LT žinių portalai aprašė LB pakeitimą kaip palengvinimą, bet binding constraint dinamikos prie dabartinio žemų palūkanų lygio nepalietė. Sensitivity analizė rodo, kad lūžio taškas yra ~4,5 % nominal palūkanos - prie šios reikšmės abu režimai praktiškai sutampa; aukščiau - NUO 08-01 tampa palankesnis.

Cross-check su LT bankų skaičiuoklėmis

Skaičiuoklės annuiteto rezultatai sutampa su didžiųjų LT bankų viešomis skaičiuoklėmis per ±2 EUR ribose, kai naudojami tie patys įvesties parametrai (paskolos suma, terminas, palūkanų norma). Galimi skirtumai dėl bankų vidinių prielaidų: privalomi draudimai, sutarties mokesčiai, palūkanų skaičiavimo dienų konvencija (365 vs 360 dienų metai). Šiame skaičiavime naudojama standartinė annuiteto formulė be papildomų bankų-specifinių komponentų.

Atnaujinimo politika

Šis dokumentas atnaujinamas, kai:

  • LB paskelbia naujus statistinius duomenis (mėnesinius palūkanų normos atnaujinimus).
  • Ober-Haus paskelbia naują NT rinkos apžvalgą.
  • 6 mēn. Euribor reikšmingai pasikeičia (virš 0,25 procentinio punkto judėjimas).
  • LB Atsakingo skolinimo nuostatai patiria pakeitimus.
  • Vartotojai praneša apie skaičiavimo klaidas.

Korekcijų ir atnaujinimų tvarka aprašyta redakcijos politikoje.

Klaidos pranešimas

Pastebėjote skaičiavimo klaidą, netikslų teiginį ar pasenusį duomenį? Praneškite: redakcija@investuotojui.lt. Atsakymas per 24-48 val.